O Contrato Built to Suit

Gustavo Miquelin Fernandes

O mercado imobiliário brasileiro é extremamente dinâmico e ainda, apesar de algum sinal de saturação, se encontra bem aquecido.

Nos últimos tempos, ganhou atenção dos agentes do mercado uma figura peculiar, antes tida como contrato civil atípico, e que agora recebeu tratamento pela Lei das Locações (Lei n^o 8.245/91).

Tratas-se da figura do contato built to suit, literalmente “construído para servir” ou “construído sob medida” ou ainda “construção sob medida”.

Figura, em terras brasileiras, inicialmente tida como contrato atípico, e  que agora, por expressa hipótese legal, se firma como instituto legalmente típico, embora com características sui generis.

A modalidade tem sua gênese nos Estados Unidos da América, sendo comum também em terras européias, e agora já bem popularizado no Brasil.

O imóvel locado é uma ficção, uma encomenda, ainda em vias de construção. O dito locatário faz a encomenda ao locador (empreendedor estrangeiro ou nacional), descrevendo como quer o imóvel, sendo que o último compra, edifica, estrutura, segundo a vontade do locatário e ao depois aluga o bem por um preço determinado.

Nessa operação imobiliária o investidor-locador atende ao anseio do beneficário-locatário, sendo que o objeto da prestação que compete ao locador pode ser tanto a construção, como a ampliação, ou mesmo a reforma do imóvel.

O valor mensal é composto do aluguel mais custos com construção. É um contrato longo-prazista; com prazo de retorno tido como extenso. Usualmente, avençado por cinco, dez, vinte anos.

Pode ser realizado por construtoras ou incorporadoras, no comum, investidores internacionais, resguardados pelo mercado financeiro imobiliário. E aqui vai uma diferenciação entre esses dois tipos de empreendimentos, entre construtora e incorporadora.

Construtora é empresa que tem como única atividade a construção de edifícios. Seu objeto social apenas é este, o de construir. Pode ser contratada pela incorporadora para os serviços. Incorporadora é a empresa que tem como atividade a ampla articulação e formatação do negócio imobiliário. Por exemplo: estudos de oportunidades e detecção de nichos, projetos arquitetônicos e de engenharia, contratação de construtora para realização dos serviços. Seu objeto social, portanto, é mais amplo que da construtora. 

Exemplificando para melhor ilustrar: empresa de departamento contrata uma empresa para que mobilize seus esforços e que construa, por fiel encomenda daquela, da maneira que desejar e minuciosamente descrever no projeto que apresentar, um prédio que atenda suas necessidades prementes voltadas aos seus fins comerciais. Ao depois de erguido o prédio para a loja-locatária, o mesmo será locado como forma de amortização dos investimentos realizados pelo locador. Como visto, o prazo é considerado longo, podendo chegar até vinte anos.

Vê-se assim que o contrato em exame demanda valores vultosos. Sendo certo que o empreendedor deve com seu investimento viabilizar a compra do terreno, a sua edificação, toda a parte burocrática, pré e pós- construção, estudos, pareceres de Engenharia e Arquitetura, tributos, obrigações e posturas municipais, etc.

 Veja-se a previsão legal desse instituto contratual, como mencionado antes tido como contrato atípico, e agora, a nosso ver, contrato típico, conforme Lei de Locações:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.      

 § 1^o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.     

 § 2^o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.     

Como espécie contratual que é, os princípios aplicáveis são os comuns ao Direito Civil: boa-fé, equidade, o instituto pacta sund servanda, vinculação, etc.

Ademais, todas as disposições reguladas no Código Civil e pertencente à Teoria Geral dos Contratos aplicam-se à espécie em exame.

Destarte, no que tange ao direito material, aplica-se o Código Civil e no que toca ao direito processual e outras normas mais específicas, aplica-se a Lei da Locação.

Sem querer flertar com simplificações grosseiras ou fazer doutrina, este é, em suma, o contrato previsto na Lei de Locações (Lei n^o 8.245/91), conhecido como  built to suit.